外苑西通りに建つヴィンテージマンション：南青山リハイム

が競売されます。

 

今回の入札の面白い点は、管理組合にて２０２１年９月に建て替え決議集会、２０２２年６月に権利変換計画決議、２０２２年１１月に解体開始が予定されており、再開発される可能性が非常に高い中での競売案件となっています。

本建物の賃貸物件もすでに退去させられている、募集中の物件も定期借家であることからも、将来的な建て替えの可能性を示唆しています。

 

なお、現所有者宛に建て替え計画（従前・従後の評価額等）が知らされている模様ですが、聴取できていないためその内容は不明です。

 

１．物件所在地

外苑東通りに面し、「外苑前駅」から徒歩４分・「表参道駅」からも徒歩１０分と交通利便性が高い、憧れの南青山アドレスの物件です。

外苑東通り沿いは、高層オフィス・マンションが建ち並び、その低層階は店舗が入っており、また裏路地には美容室・飲食店・家具屋等が所在する、まさに表参道・外苑前という雰囲気を感じることが出来ます。

 

２．競売物件概要

①南青山リハイムについて

築５１年で建て替え協議が進んでいるという事ですが、以前競売となったビラビアンカより６年若い物件です。

昨今のマンション価格の高騰を受けて、一等地のマンションについては再建築の話が進みやすい環境になっているのかもしれません。

 

エントランスは経年による古さが感じられました。

 

駐車場は１６台スペースがあります。南青山に平置き駐車場があるというのは貴重です。

 

②専有部について

競売対象の部屋は１０階建て建物の９階に所在し、南・西・北の３方に面しています。南側建物が５～６階建てであることから眺望も確保できているものと思料されます。

 

本件マンションは管理組合規約で事務所使用が認められており、対象戸は事務所用途で２０２１年１月まで賃貸されていたとの記述が確認できました。

 

３．入札価格査定

以上を基に今回の入札金額を査定していきます。

競売評価書においては、売却基準価格として５，５３２万円（２５８万円/坪）、競売減価（▲２０％）前で６，９１５万円（３２２万円/坪）と評価しています。

最有効使用の判定としては、マンションとしての自己使用が最有効使用と判断できますが、今回は将来的な建て替えの蓋然性が高いことから、中古マンションとしての取引価格よりも再開発による本件住戸の評価額を基準とすべきであると考えられますが、当該資料がないことから、土地価格・新築マンションとしての価格を参考に評価してみたいと思います。

 

①土地価格

対象戸の土地持ち分は３１７坪のうち、１．８２％保有であることから、５．７７坪保有と計算できます。

路線価は約１，０００万円/坪、地価公示水準で１，２５２万円/坪、競売評価書では１，３００万円/坪と査定しています。

 

 

②マンション価格

の取引事例を南青山２丁目で調べてみると、

・パークコート青山ザタワー：１，０００万円/坪前後

・（南青山リハイム南の）青山ザ・タワー：５００万円～６５０万円/坪

・オープンレジデンシア青山ザ・ハウス：５００万円/坪前後

 

また、南青山リハイムでの成約事例もあり、７Fマンション住戸が４８０万円/坪で本年度成約しています。

当パンフレットには、再開発により２０階建てとなり２０２６年４月に竣工予定（仮住まい期間：３年半）との記載が確認できました。

 

以上の成約事例等から、再開発後の本件新築マンションの坪単価を７００万円/坪と査定し、当専有単価より再開発ディベロッパーの利益・解体費用相当額・建物建設費用を想定し、残った土地価格を５００万円/種としました。

 

対象地の容積率は４００％なので、土地坪単価が２，０００万円/坪と求められ、対象戸の土地価格を１億１，５４０万円と評価しました。

 

入札価格としては、１億１，５４０万円に競売前提による情報が不足している点（特に再開発の評価額）が不明であることによる減価を▲１０％と査定し、

１億４００万円（４８５万円/坪）売却基準価格✕１．８８

としました。

 

入札価格の結果を待ちたいと思います。

 

仲田リアルエステート株式会社

０８０－６６３１－３９３９

 

 

２０２１年９月２３日追記

 

２億円超？！

思わず、競売番号が合っているのか確認してしまいました。

 

なんと、落札金額は

２億１，６１８万円（１，００８万円/坪）

で２９参加者の中で法人が落札しました。

（競売のほうが、一般市況で販売するよりも高く売れるという逆転が起きているのかもしれません）

 

坪１，０００万円というのは、パークコート青山ザタワーと同水準です。

落札者は、本マンションの再開発内容を熟知しているのでしょうが、それにしても驚きの価格です。

再開発が完了するのが２０２６年と予想されているの中で、東京のマンション価格がどうなっているのかという事も大きく影響してくると思います。

（日本の未来は、世界がうらやむ市況となっているのでしょうか？！）

 

仲田リアルエステート株式会社

０８０－６６３１－３９３９