世田谷区深沢に佇む平成バブル時代の邸宅！

が競売となりました。

敷地面積：６６７.７６㎡　約２０２坪

建物面積：７２１.８９㎡　約２１８坪

世田谷に２００坪を有する物件があるんですね。

建物は、鉄筋コンクリート造２階建に地下が１階あります。

驚きの間取りです。

・フットサルコート

・プール

・屋外BBQエリア

・茶室

・カラオケルーム（地下）

・（ダンス？）ホール（地下）

と家の中で楽しめる設備が揃っているので、東京が仮にロックダウンされても自宅で快適に過ごすことも可能です！

「犬舎」が地下にあり、ここに人が住めるほどのスペースがあります。

登記簿謄本の情報によると、２０１５年に法人が取得し当法人の事務所として使われていたものと考えられます。

また当邸宅を事務所として利用していたサッカーコミック制作会社もあり、社長の思い入れでフットサルコートが造られたのかもしれません。

所在地は、世田谷区深沢４－９－１２で、駒沢オリンピック公園の近く、最寄駅は田園都市線「駒沢大学」徒歩２０分です。

抵当権の債権額は、１番順位で３億７千万円、２番順位で７，６５６万円付いています。

本件競売の最低入札金額は、３億７，９３９万円です。

入札金額の査定

周辺の地価公示地（世田谷-２３）の価格は６３５，０００円/㎡（２１０万円/坪）です。

（周辺の地価公示地を調べる場合、こちらのリンクをオススメします。場所が明示されているのと評価地点の価格推移が分かります。）

地価公示価格は、特に東京は実勢価格を反映していない傾向が強いですが、参考にはなります。

競売評価書では、この公示価格を基準としており土地価格を４億１，５５８万円（２０６万円/坪）と査定しています。

建物は２７％残存価値があると判断し、８，３６２万円。

土地建物合計価格は、競売減価（▲２０％）前で４億７，４２４万円。

レインズにて２００５年の古い取引事例が見つかり、当時の取引価格は３億７千万でした（１番抵当権額と同じ）。

本件、金額が高額のため買えるのは法人が主となると思われるので、現所有者と同じように本社として利用する事を前提に入札に参加するか、或いは建物解体前提でマンション業者が入札に参加するか、と思いましたが駅至近を志向するマンションとしては駅距離がある事、地下の解体費用を考慮すると数字が伸びないと感じました。

以上より、自用前提での金額として取引実勢坪単価２５０万円/坪に大規模地で有ることで総額が張る（買手が限られる）ことによる市場制減価として▲２０％として、想定落札金額を

４億円

と査定しました。

落札結果発表は、２日後の４月８日です。

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９

２０２１年４月９日更新

入札結果の発表です。

５億6千万円（参加：１２者　法人が落札）売却基準価格の１.４７倍

全く持って予想が外れてしまいました。

２００５年の取引（３億７千万）時点より建物が１６年経年劣化している＆２００５年と２０２０年比較における公示価格基準での土地価格差は＋７２百万円しかないこと＆競売であることを考えると、不動産市況の良さ（金余り？）を感じます。

建物価値を競売評価の8千万円と見た場合の土地坪単価は２３７万円/坪（土地価格：４８０百万円）。

路線価（１７２万円/坪）の１．３８倍。

（建物価値を０円とした場合の土地坪単価は２８２万円/坪。）

世田谷の邸宅を購入される法人にとっては、規模が大きく総額が張ることは減価要因では無くむしろ希少価値が高まるプラス要因と捉えているのかもしれません。

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９