皇居横の大邸宅が競売となりました。

（入札期日：２０２０年８月２７日）

驚くべき点はその立地の良さです。

半蔵門線「麹町」駅徒歩２分であり、東京の中心地と言っても過言ではありません。

続いて物件概要です。

間取り図

フィリピンの寮に住んだことのある私なら、玄関スペースに住めそうです・・・

また裏手に井戸があるとも書いてありました。

では、物件の購入価格査定に行きたいと思います。

鑑定評価的には最有効使用が何かということを決めるのですが、敷地規模・形状・南側を除き高層ビルに囲まれている事から眺望が確保できないことを考慮すると、「ホテル」が最有効と考えられます。

しかしながら、このコロナ禍の状況において都心のホテルのホテルの稼働率は２０%程度の低稼働の赤字経営が続き、このコロナもいつ終息するか不明な状況ですので、長期的な運用を検討できる財務体力のあるホテル会社に限られるように感じます。

或いは不動産会社・建設会社が賃貸マンションを開発してファンド・REIT等への売却或いは分譲マンションでしょうか？

土地価格についてですが、路線価だと１，９２０千円/㎡ですので６３５万円/坪、競売評価書の土地価格は７４３万円/坪（＊競売減価前）です。

２０１８年のファンド会社で勤務していた時に周辺に所在するホテルの取得を検討していたのですが、その際の（建設費・売主利益等）を控除した土地価格は、おそらく２，４００万円/坪くらいではないかと思います。

当時の方がホテル投資に対する熱気が強かったことと、本物件の方が立地が劣る事を考慮して、

１，６８０百万円（売却基準価格の３．７倍）
２，０００万円/坪（２８５万円/種）

と予想してみました。

開札日は２０２０年９月２日ですので、結果発表がありましたらまたアップデート致します。

仲田リアルエステート㈱

仲田

０８０－６６３１－３９３９

nakata.re@outlook.jp

２０２０年９月３日追記

昨日競売結果発表となった本件について確認してみると、

競売取り下げ

となっていました。

直前で任意売却で決まったのか、何らかの事情で取り下げられたのか不明ですが、再度競売となりましたら報告させて頂きたいと思います。

２０２０年１２月１８日追記

三菱地所

が購入したことが判明しました。

競売期間中にアプローチしたものと思料します。

現時点での利用方法は明らかにしていないとの事ですが、用途・建築概要が判明しましたら報告したいと思います。

仲田

０８０－６６３１－３９３９

nakata.re@outlook.jp