人気のお店が多い麻布十番駅から徒歩１分という好立地の店舗ビルが入札予定です。

場所はこちらです。

１階には

「DUMBO Doughnuts and Coffee」

というお洒落なドーナツ🍩を販売するお店が入っています。

建物平面図です。

上記写真に写っている４階部分の物置がルーフバルコニーに増築されています（未登記）。なお地下１階に所有者使用の物置もあります。

各階面積は、下記の通りです。

１階：５９．７５㎡　店舗＆事務所
２階：６１．８９㎡（２DK）
３階：６１．８９㎡（２DK）
４階：４７．９４㎡
地下１階：１１．６２㎡

使用状況としては、１階事務所・２F住居・４F物置は所有者が使用、１F店舗、３F住居、４F住居賃貸は賃貸されています。

なお、１F店舗は所有者から転貸人に賃借されていますので、競売で落札しても当該転貸借は対抗出来ますので、転借人（店舗）のエンド賃料を得ることは出来ません。

では、入札金額の査定に進んでいきたいと思います。

まずは最有効使用の判定です。建物の築年数・容積率を使い切っていない点からも、再建築がベストであり、建物用途としては１F店舗・その他は住居が最有効使用と考えます。

容積率５００%をフルに使った建物の想定は下記の通りです。

有効率を８３％、賃料単価は１F店舗を＠３０，０００円、基準階マンションは２４．７㎡の部屋を＠１５，０００円、１１２，０００円で貸す想定としました。

安定時空室損失▲５%、経費率▲２５％、出口CapRateを３．５％とした

土地建物価格が４２０百万円。

これに開発利益▲２０%を控除した金額が

３５０百万円。

建築費を１２０万円/坪を控除した土地価格が

２００百万円　坪８１６万円　１６３万円/種

となりました。

この金額ですと、売却基準価格の１．３６倍、評価書の更地価格単価：８０３万円/坪とほぼ同じ水準となります。

SOHOないし、ネイルサロン・エステと言った来店型事務所・店舗用途を誘致することで、基準階の賃料をもう少し伸ばせると思いますが、現況テナントの立ち退き費用・解体費用等を考慮すると、入札金額は更に落ちるかもしれません（上記試算には含めていません。）

なお敷地面積が小さいことから、建築費が割高となる事を考慮すると思ったよりも数字が伸びないように感じました。

結果がどうなるか、９月１６日の入札結果を待ちたいと思います。

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９

nakata.re@outlook.jp

２０２０年９月１６日追記

入札結果ですが、

２０１百万円

で法人が１６者の競争に勝ち抜き落札したと発表がありました。

解体費用等を考慮すると、落札者はより高く取れるテナント構成・投資戦略で臨んだのではないかと感じました。

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９

nakata.re@outlook.jp