不動産の売り物件が枯渇する中で、希少性の高い

・「明治神宮前」徒歩２分/「原宿」７分

・明治通り沿い

・新耐震基準で１０億円以上

というお宝物件が出てきました。

 

店舗部分への落書きはありますが、怪しげな賃貸借関係はなさそうですので、人気を博すのではないかと思われます。

 

Contents

1. リヴィエール原宿について

2. 競売物件概要

３.入札価格査定

 

１.

 

リヴィエール原宿について

リヴィエール原宿は、ファッション店舗が軒を連ねる神宮前の明治通り沿いに位置しています。

神宮前交差点の南西側角地には、東急不動産による再開発事業が行われており、本年度の竣工予定です。

建物のレイアウトは、向かいの東急プラザ 表参道原宿と似ているようであり統一感を持たせているのかもしれません。

この大規模な商業ビルの開発とは裏腹に、コロナ禍の行動制限・経済制限の影響を受けて周辺店舗は空き店舗が多くみられます。

対象物件の明治神宮前駅寄りの３棟全て１階が空室でテナント募集中でした。

 

 

対象物件には、リーバイスストアの１号店として１９９９年に店舗を構えて、２０１９年６月に退去したとの記事を見つけました。

本物件の竣工が１９９７年ですので、竣工後すぐにリーバイスの１号店がオープンしたことになります。

 

下の写真は、２０１９年５月の閉店間際のGoogle Street Viewからの取得したものです。

移転のお知らせ、セールのお知らせなども確認できると共に、往時の賑わいを感じさせられます。

 

なお、本店舗部分について、明治通りの拡幅工事によりセットバック対象となっていることから、道路（歩道）側に出ている２階部分は撤去する必要があります。

２０１９年１２月に対象土地部分について東京都により買収されており、また建物撤去費用相当額の損失補償も所有者に支払済みであるとの記述があります。

 

３階以上は賃貸マンションで一部賃貸に出されており、8階の最上階には所有者が自宅として使用しています。当マンションの入り口は明治通りの裏側に設けられています。

 

２.

 

競売物件概要

 

 

競売対象は建物１棟です。

権利関係を見てみますと、新築時にはお父様が単独所有しており、その後母親に１/２、残りを３人の子供で相続し、母親没後にそれぞれ１/３づつ相続されています。

現在は、子供３名でそれぞれ１/３共有していることとなります。

その１人の共有者からの差押により２０２１年１１月に競売開始がされているのですが、兄弟間での金銭関係のトラブルが発生したという事でしょうか？

親から分割しづらい資産（不動産）を相続すると、兄弟姉妹間で争いが発生すると言われますが、その１例が子の競売なのかもしれません。

 

現在の賃貸借契約は、以下の通りです。

 

賃貸面積について、１階・２階はセットバック後の面積を想定して算出しています。また住居部分は過去の賃貸募集事例の数値を採用しました。

 

目につくのは、賃料の安さです。原宿から徒歩７分のマンションで５０㎡で１５万円というのは破格に安いです。坪単価１万円後というのは非常にお借り得です。しかし、その安さの背景にあるのは賃貸アパートではないかと思えるくらいの浴室設備が一因かもしれません。

 

３.

 

入札価格査定

以上を基に今回の入札金額を査定していきます。

競売評価書においては、積算価格が２５億５,５２４万円と算出されていますが、収益価格が１０億６，５８２万円（還元利回り３.３％）と大きな乖離が発生しています。

考えられる要因としては、年間賃料収入として約４，９４７万円と見ているので、想定坪単価としては＠１６，７００円程度の水準であるので、コロナ禍での商業店舗賃料の下落を反映しているものと考えられます。

 

では、売却時の想定価格を算出していきます。

まずは、店舗賃料です。

日本不動産研究所が公表している「店舗賃料トレンド」によると、供給数は４００件とコロナ禍前の倍以上でありテナント優位のリーシングにより賃料は強気では見れないというコメントがあります。

（同資料：表参道店舗賃料トレンド）

対象物件の２つ隣りのHHビルディングでは、１階１８．１坪が＠１０２，０００で募集しています。以前は＠１３万円以上で募集していたようですが、値下げした模様です。

以上の資料並びに本物件は面積が大きく賃料総額が張ることを考慮して、想定賃料を査定しました。

また、マンション部分については、竣工後おそらく大規模な内装リニューアル工事等を行っていないでしょうから、設備等の更新とバリューアップ工事をすることで賃上げを想定しました。

経費率想定：２５％

出口NOICap Rate：３.０％

売却金額：１７億１，５００万円

 

本売却想定価格から、

・一部店舗部分撤去費用

・マンションリニューアル工事費用

・リースアップ仲介手数料

・不動産流通税等

・売却手数料

・業者の利益

等を控除して入札価格を

１３億５，０００万円（５４４万円/坪）＊基準価格✕１.１２

と査定しました。

 

 

入札結果を楽しみに待ちたいと思います。

 

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９

 

２０２２年４月２７日追記

本日、入札結果が発表されました。

約２５億５,５００万円（売却基準価格✕２.１倍、想定坪単価：１，０３０万円/坪）

（法人が落札。参加社数：１７社）

収益価格でこの金額を出すのは難しいと思いますので、自用で店舗を使う法人による土地＋建物価格の積算ベースでの取引ではないかと思いました。

平均賃料＠３０，０００でグロス利回り３．０％とすると、専有単価が１千万円です。

 

本物件の移転登記が完了次第、買主並びにその後の利用方法等について確認していきたいと思います。

 

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９