港区

南麻布

２００㎡超

のマンションが競売となっています！

 

 

価格高騰の著しい港区億ションが幾らで落札となるのか、査定していきます。

 

 

Contents

1. ジェントリー南麻布について

2. 競売物件概要

３.入札価格査定

 

１.

 

ジェントリー南麻布について

ジェントリー南麻布は多くの大使館が所在する元麻布・南麻布地区に所在しています。

ここに住む人はあまり気にしないでしょうが、最寄駅の「白金高輪」駅までは１１分、「麻布十番」「広尾」駅までは１６分といった場所です。

また南側はイランイスラム共和国大使館、西側はなぜここにという感じで東京都住宅供給公社の本村町住宅があります。

この本村町住宅は１９５２年築とボロボロではありますが、この立地で２DK：６１，９００円で住めますので、空室が無いようです。

 

私は、麻布十番から歩いて現地に向かったのですが、麻布十番の商店街等を抜けると、坂道が現れ街の雰囲気が一変しました。

敷地をゆったり確保した低層のマンション等が建ち並び、また行き交う人も国籍豊かであり、緑豊かなこの付近が他の地域と異なることを感じさせられます。

 

建物は、築３１年（新耐震基準）とは思えない綺麗にメンテナンスされている外観ではありますが、合計４戸の自主管理物件であるのと、修繕積立金はわずか８，３４０円/月であることから、ほとんど修繕積立金は無いものと思料します。

 

２.

 

競売物件概要

 

競売対象は本マンションの２階の２５０㎡の大邸宅です。リビングダイニングは何帖あるのでしょうか？というくらいの広さを有しています。南側は大使館職員住居の低層建物で対象区画と距離がありますので、日照は確保できていることが写真からも確認できます。

また周辺マンションの分譲・賃貸事例を見ていても、２００㎡を超える部屋は非常に少なく、４LDKという本マンションの希少性は高いものと思料します。

権利関係を見てみますと、本所有者は２００６年に本物件を購入しており２０２１年１１月に銀行等より競売開始決定がされています。なお、所有者名・抵当権の債務者法人名でネット検索しますと、所有者が代表取締役である法人が破産開始決定されており、またグループ会社等を通じた不透明な資金流出の記事も出てきました。

一方で、派手にビジネスを展開しないとこのようなマンションを買えないという事実もあるので、色々と考えさせられます。

 

なお、本物件には賃貸等に供しておらず家族と共に住んでおり、管理費等の滞納も無いことから競売としての瑕疵はないものと思料されます（＊南東部分のファミリールーム南東側角天井付近の雨漏りとの記述あり）。

 

３.

 

入札価格査定

以上を基に今回の入札金額を査定していきます。

競売評価書においては、売却基準価格として３億１，２００万円（４１２万円/坪）と評価しています。

なお積算価格が３億２，３６３万円と算出されていますが、収益価格が２億７２万円と大きな乖離が発生しています。

その乖離理由は、ずばり本区分マンションの土地持分割合が３９％と高いことによるものです。

敷地面積５２５㎡の３９％、約２０５㎡（６２坪）持っており、

公示価格水準：２億５，９９１万円

実勢価格想定：３億８，９８６万円（公示×１.５）１種３９３万円

の土地価格ポテンシャルを有しています。

また、マンション全体の所有者が２名であるとの記述が正しければ、将来的な再開発の実現可能性は非常に高いものと考えられます。

 

周辺の取引事例をレインズで検索したところ、

・対象の北側「ヴィクトリアコート　ウエスト棟」２００㎡超　約５４０万円/坪

という成約事例が見つかりました。

その他の同程度の築年数の物件は、４５０万円/坪～５７０万円/坪での成約事例がありました。

出口の売却金額を＠５２５万円とすると３億９，７８７万円。

 

 

また参考として収益性の観点で見てみると、

「ヴィクトリアコート　ウエスト棟」での成約賃料で＠１９，４００円/坪

＠１８，０００でNOI利回り３.０％とすると、出口の収益価格は３億９，４００万円。

 

以上の出口価格水準を元に、入札金額を決めていきます。

投資戦略としては、リニューアル工事実施後に再販する業者による入札を前提としました。

 

大きな費用としては、

・リニューアル工事費用（雨漏り改修費用を含む）

・売却時仲介手数料

・不動産流通税等

を試算の上、再販業者の利益を控除して入札価格を

３億３，０００万円（４３５万円/坪）＊基準価格✕１.３２

と査定しました。

 

 

入札結果を楽しみに待ちたいと思います。

 

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９

 

 

２０２２年４月１４日追記

開札日を迎えましたので、入札結果を確認したいと思います。

２億８，６６０万円（３７７万円/坪）

（落札者：法人　入札者：５社）

私の想定入札価格より大きく下回る落札価格となり、申し訳ございません。

都心のマンションの場合、２０社を上回るような参加者となるのが最近の傾向ですが、専有面積の大きい本物件を取り扱う会社が少ないというのが背景にあるのではないかと感じました。

 

本物件について、賃貸・再販等にてマーケットに出てきた際に、募集賃料・販売価格等を改めてご紹介できればと思います。

 

仲田リアルエステート㈱

０８０－６６３１－３９３９