「代官山」

はい、住みたいです。

しかも今回競売となっているのは、駅徒歩３分で恵比寿からも徒歩圏であり、通り抜け出来ない私道に面している事から非常に閑静な環境にも恵まれています。

 

では早速物件概要を見ていきましょう！

中古では珍しい築７年の新しい物件であり、面積は５９㎡の２ＬＤＫの角部屋物件です。

投資用としての需要（収益価格）と自己使用（エンドユーザー向け）での取引価格が拮抗しそうな予感です。

なお、売却基準価格は７，８４０万円と安くはないです！。坪単価も４３７万円と金余りによる不動産価格のインフレを感じさせます。

 

続いて場所の確認です。

中目黒も近いです。

現地視察後、渋谷まで歩いて向かったのですがやや距離はありますが、お洒落なお店のウィンドウショッピングをしつつ、また現在開発中の「渋谷駅桜ケ丘口地区再開発事業」により今後も楽しみな地域であることを感じさせられました（東急不動産ＰＪＨＰ）。

 

なお、地図では分かりづらいですが南側の駒沢通りにも階段にてアクセス可能となっています。

その横には荘厳な欧風カレー店が店を構えていました。

 

エントランスはシンプルなデザインであり、高級感を感じさせます。

駐車場は昇降式のものが設置されています。

 

続いて間取りです。

北西側の角部屋であり、隣りのシティカレント代官山が５階建であることから７Ｆである本物件の眺望は確保出来ているものと考えられます。

リビングの形状が台形であることによる使い勝手の良さ？・奥側がバルコニーがあるので導線を確保しておく必要がある点が懸念事項でしょうか？

内部写真です。

品川Ｖタワーに続き、キッチンシンクのドアップ写真！が載せてあります。他の部屋の写真が見たいですね。

やはりリビングでどのようにＴＶを置くかは検証する必要がありそうです。

 

では、入札価格の査定へと進めさせて頂きます。

立地条件・建物規模（共用設備）・部屋面積・築年等を総合的に考えると、収益価格・取引価格が拮抗する可能性が高いのではないかと考えられ、競売評価書においても積算価格・収益価格の２手法が採用されています。

 

まずは収益価格で査定したいと思います。

レインズにより賃貸事例を探してみると、本建物での成約事例がありましたが８８㎡の大きい部屋であることからやや規範性が劣るものの、参考として＠１７，０００円/坪と把握しておきます。

また本物件と同じ７Ｆで同面積の部屋がオーナーチェンジ物件（投資物件）として販売（募集）されており、

価格：９，９８０万円　（５５６万円/坪）

現行賃料：２９５，０００円/月　＊１６，４４３円/坪

グロス利回り：３.５％

となっています。

その他成約事例では参考となる事例が少なく、募集事例を見ると隣りの更に高級なシティカレント代官山が複数出ており＠１９，０００円/坪程度。

以上より、本件の賃料単価を１７，５００円/坪と査定。

上記管理費用・ＰＭフィー・固都税等を控除したＮＯＩに対して

還元利回りを３.２５％と査定。

収益価格：８，６３１万円（４８１万円/坪、グロス利回り：４.３７％）

 

続いて取引価格を見ていきます。

本建物内での取引事例が２つ見つかり、

同じ５９.３１㎡が９，２８０万円（５１７万円/坪）　成約：２０２０年２月

６１.６２㎡が８，７５０万円（４６９万円/坪）　成約：２０２０年６月

 

２月の事例はコロナ前・６月の単価の安い事例は６月のコロナでの今後の経済動向が最も不安視されていた時期で有ることも考慮すると、想定される成約単価としては、５００万円/坪と査定。

よって本物件の売却想定金額は、８，９７１万円。

 

はやり収益価格と取引価格が拮抗する水準となりました。

 

しかしながら、競売時の不動産流通税・買い取り再販会社等の利益・売却時仲介手数料を計上すると、売却基準価格：７，８４０万円での入札は難しいでしょう。

（築年が新しい事・大きなリフォームをする必要も無い事を考えると、競売代行業者を使い、仲介手数料のみで本物件を自用で購入を検討する検討者であれば、何とか７，８００万円で応札できる水準かもしれません。）

リフォーム費用はほとんど掛からない事を前提に今回の落札金額を

７，１８０万円（４００万円/坪）売却基準価格の９２％

と査定しました。

 

なお、本競売は売却可能価格（基準価格の８０%、本件の場合は６，２７２万円）以上であれば応札可能です。

 

今回初めて売却基準価格以下となる査定金額となりましたので、結果が非常に楽しみです。

 

 

仲田リアルエステート株式会社

０８０－６６３１－３９３９

nakata.re@outlook.jp

 

 

２０２０年１２月２４日更新

落札金額は、

９５,３８９,１００円（専有単価：５３１万円/坪）

でした（２３者応札）。

直接エンドユーザーが購入すると想定した私の価格：８，９７１（坪５００万円）を超えた落札金額となりました。

品川Vタワーを含め、築浅好立地物件はコロナの影響は全くなく、むしろ金余りを反映して価格が上がっている事を反映した良い事例と言えるかもしれません。

 

仲田リアルエステート株式会社

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nakata.re@outlook.jp